Wie schütze ich mich vor Pfusch am Bau?

Pfusch am Bau, eine der grössten Kostentreiber für den Bauherren und oft ein Problem, das einen noch Jahre nach Fertigstellung begleitet. Dabei gibt es meist frühzeitig erkennbare Warnsignale, die einen in Alarmbereitschaft versetzen sollten. Denn greift man nicht rechtzeitg ein, hat dies meist teure und langwierige Konsequenzen. Dabei ist man nicht allein, denn ein Großteil der Neubauten in Deutschland weisen Mängel auf. Entscheidend ist, wie gravierend diese tatsächlich sind.

Je früher ein Mangel entdeckt wird, desto besser! Oft beginnt eine Kettenreaktion: Ist beispielsweise der Estrich noch nicht trocken und das nächste Gewerk verlegt das Parkett, ist der Bauschaden schon vorprogrammiert. Dies bedeutet, das neue Parkett muss wieder raus, der Estrich austrocknen und ein neuer Boden verlegt werden. Das verlängert die Bauzeit, was dann wiederrum vom nachfolgenden Handwerker angezeigt werden kann. So entstehen Zusatzkosten und der Baubetrieb verschiebt sich.

Die schlimmsten Baumängel sind solche, die erst nach Jahren oder nach der Bauabnahme entdeckt werden. Denn ist das Haus abgenommen, wird es schwerer, Mängel einzuklagen. Eine undichtige Dachabdeckung, undichte Wände oder Pfusch bei der Fensterinstallation sind solche Mängel, die oft viel zu spät auffallen. Diese können die Heizkosten in die Höhe schiessen lassen und sogar gesundheitsschädlich sein. Wenn es ganz dicke kommt, sind Gewährleistungsfristen bereits abgelaufen oder die Baufirma hat zwischenzeitlich sogar Pleite gemacht.

Daher gilt: Während des Baus alles mit Fotos dokumentieren und bei Verdacht auf Baumängel sofort einen Fachmann einschalten.

Einen gewissen Prozentsatz der Bausumme einbehalten und erst zahlen, wenn alle Mängel behoben worden sind. Falls das Vertrauensverhältnis zur Baufirma komplett gestört ist, sollten Sie auch keine Handwerker dieser Firma mehr ins Haus lassen. Sollte es vor Gericht gehen und Sie gewinnen den Prozess, dann haben Sie auch das Recht, andere Handwerker zu beauftragen. Diese muss die Pfuscher-Firma dann bezahlen.

Zwar sollte man schon während des Baus die Augen offen halten, jedoch ist der wichtigste Termin ohne Zweifel die Bauabnahme. Die Bauabnahme gehört (neben der Vertragsunterzeichnung) zu den allerwichtigsten Rechtsakten beim Bau eines Hauses. Nach der Abnahme verändert sich das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien und das Prozedere, Mängel geltend zu machen, wird schwerer. Ganz entscheidend ist, dass sich die Beweispflicht ändert. Vor der Abnahme muss die Baufirma die Beseitigung von Mängeln beweisen. Nach der Abnahme muss der Bauherr selbst bei jedem neuen Mangel beweisen, dass dieser von der Baufirma verursacht wurde.

Bauherren können daher der Bauabnahme garnicht zu viel Aufmerksamkeit widmen. Die Abnahme sollte unbedingt im Beisein aller am Bau beteiligten Parteien stattfinden. Ein ausführliches Abnahmeprotokoll muss zudem während der Abnahme erstellt werden. Dieses enthält neben formalen Angaben wie z.B. den Ort der Bauabnahme, vor allem sämtliche noch bestehende Mängel. In den meisten Fällen einigen sich die am Bau beteiligten Parteien anschließend auf eine bestimmte Frist zur Beseitigung aller Mängel und einen danach folgenden zweiten Abnahmetermin.

Hier einige Punkte, die Sie unbedingt beachten sollten:

• Machen Sie schon vor der Bauabnahme eine gründliche Begehung. Oft ist man während der Bauabnahme aufgeregt und übersieht Dinge leichter. Seien Sie daher gut vorbereitet.
• Beauftragen Sie zum Abnahmetermin einen Bausachverständigen, der Sie begleitet und Sie berät. Die Kosten hierfür sind Ihre Versicherung. Sparen Sie nicht an der falschen Stelle.
• Listen Sie im Abnahmeprotokoll ruhig auch kleinere Mängel auf. Auch wenn es aussieht als handele sich es um Kleinigkeiten, haben Sie ruhig den Mut, die Liste zu füllen. Nachher ist es zu spät.
• Sind die Mängel äusserst gravierend, so sind Sie berechtigt, die Abnahme zu verweigern. Achtung: Verwirken Sie nicht Ihr Recht auf Nachbesserung. Sollten die Mängel zu viel werden, lehnen Sie die Unterzeichnung ab.
• Einziehen sollte man erst, wenn das Haus abgenommen wurde und alle Mängel beseitigt wurden. Denn: Ein Einzug wird vom Richter als Bauabnahme gesehen. Wer einzieht, akzeptiert das Haus, so wie es ist.

Wer keinen Generalunternehmer beauftragt, sondern mit einzelnen Baufirmen arbeitet, ist hier klar im Vorteil. Der Bauherr hat mehr Überwachungsgewalt. Nutzt er diese auch, dann ist sein Risiko geringer, dass er von Baumängeln überrascht wird. Kontrolle während des Baus ist dringend erforderlich und der Bauherr ist hier in der Verantwortung, sich um adäquate Überwachung der Arbeiten zu bemühen. Ein Generalunternehmer jedoch übernimmt alle Kontrollmechanismen und vor allem beim schlüsselfertigen Bauen hat der Bauherr wenig Chancen, Mängel während der Bauphase bereits aufzuspüren. Besonders bei schlüsselfertigem Bauen ist daher die Bauabnahme extrem wichtig. Lassen Sie sich hier auf keinen Fall hetzen.

Es empfiehlt sich sogar, vor oder während der Bauabnahme mit einer Wärmebildkamera die Ausführung der Dämmung zu prüfen. Bei der Hausdämmung wird oft gepfuscht und später ist dies nicht mehr zu erkennen. Dieser Pfusch sorgt dann langfristig für extrem hohe Heizkosten. Es geht also um viel Geld. Dämmplatten werden oft mit Lücken verlegt, unter Fensterbänken wird nicht ausreichend gedämnmt oder in den Fensterzwischenräumen befinden sich Wärmebrücken aufgrund zu schlechter Dämmung. Dazu kommt die Gafahr von Schimmelbildung. Es gibt viele Risiken, vor denen eine Untersuchung mit Wärmebildkamera Sie schützen kann.

Fazit: Sorgen Sie für eine professionelle Bauüberwachung. Beauftragen Sie gemeinsam mit einem Architekten die Gewerke einzeln. Mischen Sie sich ein, dokumentieren Sie und geben Sie nicht die gesamte Verantwortung ab. Lassen Sie sich vor allem während des Baus von der richtigen Seite beraten.

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