Die Bewertung einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, die sowohl für die finanzierende Bank (Stichwort Beleihungswert) als auch für Sie als Kreditnehmer eine Bedeutung haben. So wird das Sachwertverfahren beispielsweise nach § 21 ff. ImmoWertV angesetzt, in welchem die Herstellungskosten sowie der Bodenwert (Grundstück) bestimmt werden. Handelt es sich dabei um einen Altbau, setzt man im Rahmen der Alterswertminderung zusätzlich einen altersbedingten Wertverfall der Bausubstanz und wichtiger Installationen an. Anders sieht es beim Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV aus, sodass vergleichbare Objekte zur Bewertung herangezogen werden.
Wir möchten Ihnen in diesem Beitrag wichtige Begriffe der Immobilienbewertung erklären und ihren weiteren Zweck verdeutlichen.
Von Adresslage bis zum Wertermittlungsstichtag
- Mit dem Begriff der Adresslage wird eine Immobilie anhand der Qualität der Wohngegend bewertet. Maßgebliche Faktoren sind hier das Baujahr sowie die Gebäudetechnik und deren Erhaltung.
- Die Ausstattung ist dann von Bedeutung, wenn Sie positiv mit eingebracht werden kann. Man fokussiert sich auf die Qualität der Bauweise, die verwandten Materialien sowie die Aktualität der Einrichtungsgegenstände. Je nach Käufer, vor allem aber in Abgrenzung zu Gewerbeimmobilien, wirkt die Ausstattung abwertend oder aufwertend.
- Die Baugrenze ist bei planmäßigen Überbauungen von Relevanz, denn die jeweilige Gemeinde legt hiermit die Koordinaten fest, die überhaupt bebaut werden dürfen.
- Eine Baulast ist von enormer Bedeutung für den Käufer, da man sich dadurch an öffentliche Einschränkungen zur Nutzung oder Bebauung des Grundstückes bindet. So kann im schlechtesten Fall eine bauliche Veränderung durchgesetzt werden, die Kosten bindet und damit kalkuliert werden muss. Diese Problematik ist vor allem in Mustersiedlungen erkennbar, sodass unbedingt ein Augenmerk auf das Baulastenverzeichnis gelegt werden sollte. Zum Thema, auch was professionelle Betreuung beim Kauf und Immobilienbewertungen betrifft, finden Sie hier weitere Informationen und Ansprechpartner.
- Der Energieausweis nach EnEV ist seit 2009 verpflichtend einzubringen, um die Bewertung der Immobilie hinsichtlich ihrer Energieeffizienz zu ermöglichen. Hierdurch kann etwaiger Investitionsbedarf ermittelt werden, was gerade bei Altbauten mit hohen Zusatzkosten verbunden ist.
- Der Wertermittlungsstichtag ist bei Zwangsversteigerungen von Bedeutung, bezieht sich jedoch stets auf den Tag der tatsächlichen Wertermittlung. Wichtig zu wissen ist, dass grundsätzlich keine Prognose seitens des bestellten Gutachters eingebracht wird.
Augen auf beim Sachwertverfahren
Das zuvor angesprochene Sachwertverfahren, welches der reinen Wertermittlung zur Finanzierung dient, sollte nicht zu hoch bewertet werden. Es beziffert zwar den durchaus wichtigen Substanzwert des bebauten Grundstückes, kann aber als Vergleichsmaßstab nur bedingt herhalten. Die hier angenommenen Marktanpassungsfaktoren nämlich verändern das Ergebnis immens, sodass das Sachwertverfahren allein keine grundlegende Basis zur Immobilienbewertung darstellt.
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