Es scheint ein Geschenk des Himmels zu sein, wenn jemand ein Haus von seinen Verwandten erbt. Leider liegt es am anderen Ende von Deutschland und ein Umzug kommt nicht infrage. Verständlich, dass der Betroffene das Haus verkaufen möchte, doch was ist es wert? Schließlich kennt nicht jeder den aktuellen Marktwert einer Immobilie am anderen Ende der Bundesrepublik. Glücklicherweise gibt es Methoden, um den Wert eines Hauses sach- und fachgerecht bestimmen zu können.
Marktwert und Sachwert entsprechen dem Hauswert
Interessierte sollten bei geerbten Häusern oder allen anderen Immobilien, die sie verkaufen möchten und deren Wert unbekannt ist, aus restlichen Gründen ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben – hier lässt sich ein Haus-Gutachten erstellen. Im Verlauf des Gutachtens stellt ein Immobilienexperte den aktuellen Verkehrswert des Gebäudes fest. Dieser wird anhand des Sachwertes der Immobilie sowie der aktuellen Marktlage festgestellt. Die Marktlage ist häufig reines Glück: Selbst ältere Häuser in guten Lagen, deren Zustand nicht optimal ist, können viel Wert sein, weil sie eben in einer Region liegen, die sehr gefragt ist. Im aktuellen Immobilien-Boom können Hausbesitzer somit durchaus ein profitables Geschäft machen. Wie viel das Haus letztendlich wert ist, bestimmt der Sachverständige anhand der Summe von Immobilie, Außenanlagen, Grundstück sowie Erschließungs- und Baunebenkosten.
Wichtige Begriffe zum Thema Immobilien-Wertermittlung, die man kennen sollte:
- Sachwert: Der Sachwert ist die Basis zur Ermittlung des Beleihungswertes und wird aus den Werten für Gebäude, Boden und Außenanlagen berechnet.
- Verkehrswert/Marktwert: Der Verkehrswert ist der Preis, der sich aktuell erzielen lässt. Er wird aus der aktuellen Marktlage und dem Sachwert ermittelt.
- Beleihungswert: Dieser Wert gibt an, welcher Preis auch in den kommenden Jahren erzielt werden kann. Banken nutzen diesen Wert, der maximal 80 Prozent des Verkehrswertes beträgt, bei Finanzierungen.
- Ertragswert: Die Ermittlung des Ertragswertes ist ein Verfahren, bei der der Wert von Renditeimmobilien ermittelt wird. Er setzt sich aus langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert zusammen.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Eine pauschale Antwort gibt es natürlich nicht. Der Grund: Honorare sind grundsätzlich frei verhandelbar. Sachverständige orientieren sich aber an Empfehlungen diverser Verbände oder an der Ordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Als Nächstes bestimmt der Gutachter den notwendigen Aufwand für die Erstellung des Gutachtens. Dementsprechend ist der Aufwand bei einem simplen Reihenmittelhaus geringer als bei einem Wohn- und Geschäftshaus mit 25 Mietwohnungen. Ein höherer Aufwand entspricht somit auch höheren Kosten.
Um diesen Aufwand zu berücksichtigen, ist in Honorarsatzungen der sogenannte „unbelastete Wert“ zur Orientierung zu finden. Dieser ist einfach ausgedrückt der Wert des zu bewerteten Objekts, ohne wertmindernde Aspekte wie Baumängel oder Bauschäden zu berücksichtigen. Kurioserweise würde die Berücksichtigung dieser wertmindernden Faktoren die Entlohnung des Sachverständigen mindern, obwohl für ihn ein erhöhter Aufwand bestehe.
Um dennoch ein grobes Beispiel zu nennen: Die Erstellung von einem Verkehrswertgutachten für eine simple Immobilie ohne nennenswerte Belastungen mit einem unbelasteten Wert von maximal 300.000 Euro sollte etwa 1.000 Euro kosten. Diese Kosten können Immobilienbesitzer beim Verkauf schnell amortisieren, da sie einen Beweis für den tatsächlichen Wert ihres Gebäudes besitzen.
Alte Verkehrswertgutachten sind wertlos
Angenommen die Großeltern haben für ihr Haus vor zehn Jahren bereits ein Verkehrswertgutachten erstellt, ist dieses noch nutzbar? Klare Antwort: Nein! Vor zehn Jahren sah nicht nur der Markt völlig anders aus, auch der Wert der Immobilie war womöglich ein ganz anderer. Zudem besteht die Gefahr, dass dieses Gutachten fehlerhaft angelegt wurde. Unvollständige und fehlerhafte Gutachten führen in vielen Fällen zu einer falschen Einschätzung des Immobilienwertes und im schlimmsten Fall zu Vermögensverlusten. Ein solides Verkehrswertgutachten umfasst ohne Anhänge rund 25 Seiten. Der Gutachter muss bei der Erstellung des Gutachtens begründen, warum er die gewählten Bewertungsverfahren genutzt hat. Das Gutachten hat nach Erstellung eine Gültigkeit von etwa drei bis sechs Monaten, wenn diese Periode stabile Marktgegebenheiten bietet.
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